Burbuja en Estados Unidos, y alto riesgo de efecto contagio en principales ciudades de la Europa rica
Llevamos desde el final de la primera fase del COVID leyendo continuas llamadas de atención acerca de los incrementos de precios del mercado inmobiliario en Estados Unidos, así como en zonas muy concretas de Europa. Por el momento no había alarma, eran lecturas de dominical y algunos informes, siempre muy preocupados por algo gravísimo, -superada la peor fase del Covid había que preocuparse por algo- trataron el tema con buenos argumentos y clientela asegurada- siempre hay un 5% que se empecina en alguna explosión- nada preocupante para la gran mayoría de los expertos.
El escenario está cambiando paulatinamente en las últimas semanas. A principios de mayo comenté que en mi modesto -y siempre muy mejorable- small data, estaban apareciendo divergencias correctivas en los ETF real Estate, y hace pocas semanas los ETF inversos Real Estate saltaron con notable incremento de volumen.
ETF VANGUARD REAL ESTATE
Entramos en terreno de dudas, por un lado, la tendencia alcista no ha cambiado, pero se ha debilitado enormemente, al descender desde 115 a 90. Probablemente busque apoyo en la recta inferior, trazada en rojo. Tal descenso sería sintomático de techo de precios, cuando no tendría implicaciones correctivas.
Perforado el soporte en 84 (ahora cotiza a 90) podríamos hablar de algo más serio. ¿Estamos en una corrección o en los primeros balbuceos de la explosión de otra burbuja, a sumar a unas cuantas?
A mi modesto entender, creo que las dos opciones son defendibles, sin descartar una tercera, la de continuación alcista aunque más suavizada de precios, pero, para argumentar tal posibilidad, ya están la inmensa mayoría de expertos del sector. Estos expertos lo son también en anestesiar al personal, como ya hicieron en Japón durante el siglo pasado, o en occidente en 2006 y 2007, e incluso ahora en China, donde ya se están sufriendo el estallido de un «burbujón» de libro.
Argumentos en favor de mera corrección
Ahorro de los hogares. (Nota: No considerado el último dato de inflación) La anterior crisis ha borrado la idea de “los inmuebles nunca bajan” también popular en EEUU, aunque mucho menos que en nuestro país, porque sufrieron la burbuja de principios del S. XX; las correcciones en los 80 y los 90, y la explosión de 2008.
En favor de mera corrección, apunta la relación entre deuda de los hogares sobre los ingresos. Esta ratio se ha reducido más de una tercera parte desde entonces, y podría haber llegado a la mitad si no fuera por la escalada de precios de la vivienda que siguió al confinamiento por la pandemia.
No obstante, si la inflación continúa a presente ritmo, la cantidad destinada por los hogares para gastos corrientes quedaría muy seriamente dañada.
Otro factor es la bajísima Tasa de desempleo:
Mientras que en 2007 se apreció un repunte significativo por encima del 8 %, ahora Estados Unidos goza de un envidiable 3,6 % (Pleno empleo técnico) a pesar de acumular creación creciente de empleo durante once meses consecutivos.
La reducida disponibilidad de viviendas en parte queda neutralizada. El número de viviendas vacías en Estados Unidos es en la actualidad la mitad que en 2008, ya que desde ese año el ritmo de construcción de viviendas ha sido significativamente inferior al ritmo de demanda, y en ese mismo periodo, la población de la nación se ha incrementado desde 2007 desde 304 millones de personas a 331 millones en la actualidad.
Garantías de los bonos de titulización
A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2008, los CMBS, bonos de titulización hipotecaria respaldados por bienes inmuebles, están garantizados por inmuebles de mucha mayor calidad y tasados muy rigurosamente.
Indice Case Schiller
Mide la variación de precio nominal de vivienda en 20 ciudades. La variación empezó a descender en septiembre de 2004, es decir, más de tres años antes de ll estallido de la burbuja. Ahora vemos por en contrario, que desde marzo de 2020 hasta marzo 2022 (la publicación es trimestral) no ha hecho más que aumentar.
Un techo de mercado se confirmaría, a mi entender, como en los mercados financieros organizados cuando se sumen seis meses, (preferible, pero no necesariamente consecutivos) de descenso una vez conquistados los máximos de cinco o más años.
Argumentos a favor de un dramático escenario: Una explosión de burbuja inmobiliaria
En este momento llevamos los dos años de mayor subida de precios desde finales del siglo pasado. Concretamente los precios han subido un 36% en los últimos 24 meses.
Inundación de liquidez en el mercado
Lo estamos viendo en los mercados financieros, los precios de deuda pública soberana y corporativa se han girado a la baja mucho más tarde que las expectativas de subidas de tipos. Las Bolsas cotizan con multiplicadores sobre beneficios propios y en relación con el PIB de cada país propios de un «burbujón» nunca antes visto. Muchos se gastan gran parte de los ingresos en criptomonedas sin conocer siquiera lo que es blockchain o un minero.
En el universo del capital riesgo, los inversores ofrecen por startups como si detrás de cada una hubiese oculto otro Uber; Xiaomi o AirBnB, y miles de jóvenes trabajan duro para ganar antes de cumplir los 30 más de lo que un directivo de gran empresa ha ingresado durante toda su vida laboral.
¿Y el mercado inmobiliario? No puede permanecer inmune al virus de “comprar como si no hubiera un mañana». Si no se puede descartar que el resto de los mercados tengan más recorrido a la baja que al alza, el inmobiliario no tiene por qué ser la excepción.
Mora hipotecaria
En la actualidad es 6%, es decir, muy superior al 3% y al 3,5% de media de los últimos 30 años. Es preocupante, sobre todo porque es muy difícil calcular el impacto de la inflación que ya reconocen que ha venido para quedarse unos años, y que podría incrementar la misma. Esperemos que nunca alcance el 10% registrado en 2008, el máximo de los últimos 30 años.
Auge alquileres y nuevos participantes en el mercado.
Antes de la subida de tipos de interés, la imposibilidad de compra por el endeudamiento privado de las familias en Estados Unidos disparó los alquileres, llevándolos a máximos históricos, como en buena parte de Europa. En algunos países, por su auge económico, en otros, porque no han cicatrizado las heridas de la anterior crisis y la precariedad laboral impide el acceso de los jóvenes a la propiedad, pero facilita la entrada de un demandante muy distinto: El inversor que compra para alquilar.
Un comprador con suficiente capacidad económica para hacer subir precios, y sin reparo alguno para vender cuando atisbe cambio de ciclo, con las vacas flacas.
Dos escenarios dentro de este desenlace más peligroso
Una hipotética corrección brusca de los activos inmobiliarios en Estados Unidos repercutiría directamente en el resto del planeta, como en 2008 (las principales ciudades españolas y zonas costeras no quedarían al margen, lamentablemente por otro tipo de condicionantes). Madrid es caso único, a los mexicanos, venezolanos y argentinos que preguntan- en Christie’s; Luxury State; Gilmar y otras inmobiliarias de alto standing- por el precio de una casa y responden “Póngame tres” ahora se van sumando colombianos y sobre todo chilenos, pero eso es otro tema.
Siguiendo con lo que nos ocupa, Estados Unidos. Si la cosa fuera a más, y se produjese la explosión de una hipotética burbuja traería consigo efectos devastadores, tanto en puestos de trabajo ligados directa o indirectamente a la construcción (madera; cerámica; muebles de baño y de cocina; , electrodomésticos…)así como en sector financiero y en prácticamente toda la economía, como ya sufrió en planeta en 2008, por lo que en principio se limitaba a hipotecas subprime.
En fin, el tiempo dará y quitará razones a unos y a otros, pero lo que parece claro es que todo lo sometido a la ley de oferta y demanda, y a la psicología de masas tiene sus ciclos. No todo acompaña para confiar en la estabilidad de precios del mercado inmobiliario estadounidense, ni en caso de que se propague tal virus, la economía mundial no está vacunada.
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